Situazione attuale

Nei precedenti articoli abbiamo mostrato che per valutare efficientemente gli NPL “unsecured” (quelli cioè che non sono affiancati da garanzie) sia necessario considerare due componenti principali:

• la “probabilità di ripagamento” che indica la misura della predisposizione del debitore a retituire in tutto o in parte il proprio debito
• “l’importo di ripagamento” che definisce il valore che il debitore è disposto o interessato a ripagare

E’ strano, tuttavia, che queste quantità non siano considerate nella modalità standard di valutazione dei crediti sostenuti da garanzia.

Infatti, per valutare gli NPL con garanzia immobiliare, la metodologia in uso è quella di stimare il valore dell’immobile, magari in funzione dell’asta a cui questo potrebbe essere venduto. Senza entrare nelle motivazioni sottostanti a questa metodologia (per evitare di iniziare a parlare in termini legali), è chiaro comunque che il valore risultante dipende solamente dalla “bontà” dell’immobile e dalla condizione in cui tale vendita avverrebbe.

Rimane, quindi, il dubbio che in queste ultime valutazioni si stia trascurando qualche cosa di evidente e assolutamente condivisibile: una persona che sta per perdere la casa non è interessata a trovare un accordo che eviti tale situazione? O una società (a.e. un bar o un artigiano) non preferisce rinegoziare la posizione pur di continuare a produrre reddito? O ancora perché attendere l’asta dell’immobile dove sia il creditore che il debitore rinunciano di fatto ad una parte del partimonio a favore del compratore dell’immobile?

Se queste considerazioni sono condivise, è chiaro che non basta la valorizzazione dell’immobile a definire la situazione, per quanto precisa e puntuale, ma è necessario anche valutare la predisposizione del debitore a trovare un accordo.

Questa posizione non può certo prescindere dal valore effettivo dell’immobile (e non al valore dell’ipotetica asta), ma deve dipendere anche dalla “probabilità di ripagamento” e dall’ “importo di ripagamento”.

Tre sono le componenti principali che intervengono nella valutazione iniziale: V (il valore attuale teorico dell’immobile), V(a) (il valore dello stesso al momento della sua vendita in asta) e D (il valore del debito residuo del debitore nei confronti del creditore).

È chiaro che il valore effettivo dell’NPL (senza considerare i costi) debba necessariamente essere compreso tra V(a) e D; peraltro possiamo anche ipotizzare, ma solamente come prima approssimazione, che tale valore debba essere compreso tra V(a) e V, considerando che il debitore possa essere tentato di non pagare più del valore effettivo dell’immobile.

La domanda a cui è necessario dare una risposta è: ma di quanto deve essere superiore a V(a)?

La risposta è, paradossalmente, semplice, almeno nel mercato italiano: del valore dell’NPL se non fosse assistito da garanzia.

Tale affermazione trova le sue fondamenta sulla struttura stessa del recupero del credito ed in particolare sul fatto che il creditore o si rivale sul denaro incassato dalla vendita dell’immobile oppure deve transare in via stragiudiziale un accordo con il debitore. Pertanto se consideriamo il valore minimo V(a), la possibilità di accordarsi aumenta tale valore di una componente che necessariamente tiene presente l’interesse del debitore di trovare tale accordo e l’importo a cui si potrebbe transare.

E’ chiaro, inoltre, che la valutazione effettiva dell’NPL debba tenere presente anche del differente profilo di costi e tempi legati, da una parte, ad un procedimento di “asta” (in italia si valuta una durata media tra i 3,5 ed i 4 anni) che permetta poi al creditore di rivalersi sul ricavato della vendita (mediamente pari al 50%) e, dall’altra, dalla negoziazione per arrivare ad un accordo stragiudiziale.

Entrambe le strade hanno costi e tempi differenti, pertanto una corretta valutazione deve necessariamente tenerne presente. Peraltro, i costi sono relativamente facili da valutare in entrambe le situazioni. Il vantaggio è che le due strade non si escludono l’una con l’altra, ma possono essere percorse entrambe, sterilizzando così la potenziale criticità legata alla scelta di una delle due strade.

L’impatto

Come ADD Consulting srl abbiamo applicato le considerazioni sopra indicate ad un portafoglio immobiliare di NPL ben distribuito sia in termini geografici che per tipologia, andando perciò a stimare quale dovrebbe essere il valore di tale portafoglio (rispetto a valore del debito e non al valore teorico dell’immobile).

L’effetto di tale approccio è quello di un incremento del valore teorico degli NPL per circa 15%/20%.

Pertanto, se l’ipotetica valutazione V(a) di un prezzo d’asta per una specifica posizione è di 50% del valore del debito, il valore effettivo dell’NPL ad esso collegato dovrebbe essere compreso tra 65% e 70%, aumentando perciò il valore del credito del 30%.

Considerazioni conclusive

E’ chiaro che una metodologia che ha questo impatto sul valore delle posizioni in sofferenza ha grande rilevanza dal punto di vista reddituale di portafoglio, tuttavia è da tenere presente che, come succede negli Stati Uniti ed in molti altri paesi, si avrebbe come risultato un rilevante incremento delle transazioni stragiudiziali anche per la componente immobiliari ed un corrispettivo decremento del numero delle vertenze giudiziali (e, probabilmente, della loro durata).

Tuttavia deve essere necessariamente considerato che la mancata applicazione di una ragionevole metodologia di valutazione, che non tralasci componenti rilevanti nel prezzo, equivale ad accettare perdite sia per i debitori che per i creditori, a sostanziale vantaggio delle controparti che acquistano gli immobili in fase d’asta.